物業(yè)糾紛處理錦囊（第5版）

1No.業(yè)主和業(yè)主委員會的權利
00
1.房屋所有權人就是房屋所在小區(qū)的業(yè)主00
2.業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題00
3.簽訂購房合同時，開發(fā)商制定物業(yè)管理合同應符合法律規(guī)定00
4.開發(fā)商委托自己的子公司擔任前期物業(yè)服務公司需要通過法定程序0
5.開發(fā)商違約，業(yè)主委員會可以起訴0
6.房屋設備不全，業(yè)主依法維權0
7.前期物業(yè)服務公司拒絕移交管理，業(yè)主委員會依法維權0
8.新舊物業(yè)公司交接的權利義務0
9.業(yè)主委員會有權在解聘前期物業(yè)公司之前新聘其他物業(yè)管理公司0
10.業(yè)主委員會可以代表業(yè)主起訴物業(yè)服務公司0
11.業(yè)主委員會可以向物業(yè)服務公司要求返還維修基金0
12.業(yè)主覺得業(yè)主委員會的決定不適當可以提起撤銷之訴0

2No.物業(yè)維修糾紛
0
（一）業(yè)主與物業(yè)服務公司的維修糾紛0
13.業(yè)主搭建防護網不能占用公共空間0
14.業(yè)主違章修建戶外設施，物業(yè)非為適格訴訟主體0
15.業(yè)主不能封閉陽臺的約定需受合法性審查0
16.業(yè)主違反合法協(xié)議自封陽臺，物業(yè)服務公司可以起訴0
17.物業(yè)服務公司應當對維修過程中的不當行為負責0
18.物業(yè)服務公司有權阻止業(yè)主安裝超負荷的大浴缸0
19.業(yè)主不能以前期物業(yè)合同不合理為由而進行違章裝修0
20.業(yè)主違章裝修，物業(yè)服務公司無權罰款或采取斷水斷電等懲罰措施0
21.相鄰其他業(yè)主造成侵權，物業(yè)服務公司進行賠償的法律界限0
22.物業(yè)管理服務企業(yè)有權處分和管理專項維修資金嗎？0
23.物業(yè)服務公司應當對公共區(qū)域養(yǎng)護、維修中的不當行為負責0

（二）相鄰業(yè)主之間的維修糾紛
0
24.住戶承重墻上鑿眼，鄰居有權起訴0
25.業(yè)主在其獨用的平臺上搭建玻璃房不能違反物業(yè)管理公約0
26.業(yè)主裝修不當造成損失，物業(yè)服務公司對其疏于監(jiān)督管理造成的損失負責0
27.業(yè)主不可以違反物業(yè)管理公約自行安裝防盜設施0
28.相鄰業(yè)主不當裝修造成損失，物業(yè)服務公司承擔責任的法律界限0
29.業(yè)主不能以與其他業(yè)主進行同樣裝修為由，違反物業(yè)管理約定擅自裝修0
30.裝修排污堵塞管道，相鄰業(yè)主負有排除妨礙的配合義務0


（三）業(yè)主與政府主管部門的維修糾紛
0
31.業(yè)主封閉自家陽臺，房地局無權處罰0
32.業(yè)主擅自建設違章建筑，房產管理機關應該處罰業(yè)主還是物業(yè)服務公司？0

3No.建筑物及其附屬設施致人損害糾紛
0
（一）建筑物致人損害糾紛
33.鍛煉墜樓身亡，修建方和物業(yè)成被告
34.物業(yè)公司不對觸電受傷業(yè)主負責
35.樓道設計不合理，住戶摔傷，物業(yè)服務公司與開發(fā)商應各自承擔責任
36.小區(qū)沒有成立物業(yè)服務公司，出現問題時居委會街道辦需要負責
37.電梯發(fā)生事故，物業(yè)服務公司負責舉證證明自己沒有
過錯
38.業(yè)主入住后房屋受損，物業(yè)服務公司和開發(fā)商在各自的職責范圍內負責
39.業(yè)主冒失乘貨梯摔傷，物業(yè)服務公司不能證明自己沒有過錯的，需要負責
40.臺風導致水管堵塞造成損失，物業(yè)服務公司應該負責
41.下水道堵塞找不出肇事人，由共有人共同承擔責任
（二）附屬設施致人損害糾紛
42.物業(yè)設施傷人，物業(yè)服務公司需要承擔責任
43.小區(qū)內堆放的建筑垃圾傷人，物業(yè)服務公司需要承擔責任
44.設置路障沒有采取防護措施，物業(yè)服務公司需要承擔責任
45.危險品露天放置，小孩失手點燃引爆，物業(yè)公司和監(jiān)護人各自承擔責任
46.因遭受物業(yè)環(huán)境污染損害，業(yè)主可以要求精神損害賠償
47.童攀爬小區(qū)草坪鋼筋護欄受傷，物業(yè)服務公司和監(jiān)護人各自承擔責任

4No.物業(yè)侵權糾紛
（一）業(yè)主侵權糾紛
48.房前小院擴建至人行道，物業(yè)公司起訴獲支持
49.業(yè)主委員會張貼通知指責物業(yè)服務公司貪污，內容失實應承擔責任
50.部分業(yè)主無權處置其使用的共用樓道
51.業(yè)主維權行為過激，是否會侵害物業(yè)服務公司名譽？
52.業(yè)主車輛受損，辱罵攻擊保安構成侵權
53.業(yè)主堆放建筑垃圾導致住戶受害，應當承擔賠償責任
（二）物業(yè)服務公司對業(yè)主人身權的侵權糾紛
54.業(yè)主在住宅被裝修工殺害，物業(yè)公司被判賠償
55.在小區(qū)內張貼失實公開信，物業(yè)公司成立侵權
56.小區(qū)保安打死訪客，物業(yè)服務公司承擔責任
57.業(yè)主突發(fā)急病，卻遇電梯停運，物業(yè)服務公司應當負責
58.業(yè)主小區(qū)內違禁放花炮出事故，物業(yè)服務公司盡到管理職責則不需要承擔責任
59.噪音擾民，開發(fā)商與物業(yè)誰之罪
60.物業(yè)服務公司張貼告示點名批評業(yè)主，不構成名譽侵權
61.業(yè)主熱水器產生的冰溜子砸死小區(qū)居民，業(yè)主、物業(yè)公司和生產商各負其責
（三）物業(yè)服務公司對業(yè)主財產權的侵權糾紛
62.物業(yè)裝修監(jiān)管不力，樓下轎車被砸“毀容”
63.未經業(yè)主同意，物業(yè)服務公司無權將“公用地”委托他人使用
64.開發(fā)商和物業(yè)服務公司無權收取業(yè)主裝潢保證金
65.物業(yè)服務公司不能以危害小區(qū)安全為由擅自拆除戶外廣告牌
66.物業(yè)服務公司丟失業(yè)主匯款應當承擔責任
67.未經業(yè)主同意，物業(yè)服務公司無權利用小區(qū)公共供暖設施對外供暖
68.物業(yè)服務公司出租公用地，個別業(yè)主無權起訴物業(yè)服務公司
69.業(yè)主家里管道堵塞受損失，物業(yè)服務公司在職責范圍內承擔責任

5No.物業(yè)管理費糾紛
（一）業(yè)主拒交管理費糾紛
70.因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費
71.認定物業(yè)公司提供的服務是否符合合同約定的標準
72.尚未辦理產權轉讓，正在使用業(yè)主無權拒交物業(yè)管理費
73.物業(yè)服務公司沒有履行物業(yè)管理職責，業(yè)主無權拒交物業(yè)費
74.沒有簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主不可以因此拒交物業(yè)管理費
75.業(yè)主家中被盜，不可以因此拒絕交納物業(yè)管理費
76.物業(yè)服務公司單方面提高物業(yè)費，業(yè)主可以拒交
77.業(yè)主無權以開發(fā)商違約為由拒絕交納物業(yè)管理費
（二）物業(yè)服務公司索要管理費糾紛
78.業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，業(yè)主不可因此拒交物業(yè)費
79.開發(fā)商無權要求業(yè)主在辦理入住時先交納物業(yè)管理費
80.物業(yè)服務公司不能以“二次供水”為由提高水價
81.業(yè)主拖欠費用，物業(yè)服務公司無權強制停水
82.物業(yè)服務公司無權強行收取裝修配合費
83.業(yè)主對于物業(yè)服務公司的事實管理行為應當依法交納物業(yè)費
84.物業(yè)管理服務合同沒有明確收費標準，物業(yè)服務公司無權自行提高收費
85.原物業(yè)管理服務合同期滿沒有續(xù)簽，業(yè)主接受服務應當交費
86.業(yè)主拖欠物業(yè)服務費時，物業(yè)服務公司可以不為其提供物業(yè)服務 

6No.車輛管理糾紛
（一）車位糾紛
87.業(yè)主車位常被占，物業(yè)服務公司應當承擔責任
88.業(yè)主擅自改變車位造成損失，物業(yè)服務公司不需負責
89.業(yè)主交納了停車場地使用費，并非直接與物業(yè)服務公司構成保管合同關系
90.業(yè)主車位被人占，停放他處受損失，物業(yè)服務公司不承擔責任
91.簽訂租用停車位合同，物業(yè)服務公司對業(yè)主車輛負有安全保障義務
92.物業(yè)服務公司無權在小區(qū)樓間空地劃出車位出租
（二）車輛丟失、毀損糾紛
93.高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責
94.業(yè)主汽車被盜，保險公司理賠后可以向物業(yè)服務公司索賠
95.住戶車輛被盜，物業(yè)服務公司應當承擔責任
96.突發(fā)暴雨車庫被淹，物業(yè)服務公司不可以免責
97.物業(yè)服務合同沒有明確車輛保衛(wèi)服務，業(yè)主丟車，物業(yè)服務公司不承擔責任
98.物業(yè)服務公司只收取規(guī)定的車輛管理費的一半，也應對車輛損壞負全責
99.住客在酒店丟失車輛，酒店在安全保障義務范圍內負補充責任
100.住戶擅自停車占用通道，物業(yè)服務公司為疏通道路而損壞車輛不應賠償

7No.安全保衛(wèi)糾紛
101.保安半夜進民宅，物業(yè)服務公司應當承擔責任
102.業(yè)主小區(qū)內被殺，物業(yè)服務公司盡到管理職責，則不需要承擔責任
103.住戶家中被害，值勤保安已作訪客登記，物業(yè)服務公司不承擔責任
104.住戶家中被害，開發(fā)商和物業(yè)服務公司不因建筑和管理瑕疵而承擔責任
105.業(yè)主小區(qū)遭毆打，在場保安未救助，物業(yè)服務公司應該承擔責任
106.住戶家中物品被盜，物業(yè)服務公司不承擔責任
107.物業(yè)服務公司禁止封閉陽臺，竊賊入室行竊，物業(yè)服務公司負責
108.物業(yè)服務公司縱容小區(qū)黑惡勢力，業(yè)主受損，物業(yè)服務公司負責
109.他人跳樓自殺砸死住戶，物業(yè)服務公司不承擔賠償責任
110.業(yè)主與看房人發(fā)生糾紛被打傷，物業(yè)服務公司不需承擔責任
111.物管公司不承擔緊急避險行為的民事責任
附錄
中華人民共和國物權法（節(jié)錄）（2007.3.16）
中華人民共和國侵權責任法（2009.12.26）
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999.3.15）
中華人民共和國民法通則（節(jié)錄）（1986.4.12）
最高人民法院印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知（節(jié)錄）（1988.4.2）
最高人民法院關于確定民事侵權精神損害賠償責任若干問題的解釋（節(jié)錄）（2001.2.26）
最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋（節(jié)錄）（2003.12.4）
物業(yè)管理條例（2007.8.26修訂）
業(yè)主大會規(guī)程（2003.6.26）
前期物業(yè)服務合同(示范文本)
建設工程質量管理條例（節(jié)錄）（2000.1.10）
中華人民共和國城市居民委員會組織法（節(jié)錄）（1989.
12.6）
物業(yè)服務收費管理辦法（2003.11.13）
北京市住宅物業(yè)管理服務標準（2003.11.4）